Почему гос оценка моей квартиры в разы ниже ее рыночной стоимости?

Рыночная и инвентаризационная стоимость квартиры, действительно, могут различаться весьма существенно.

Почему?

Все просто — потому что используются разные способы расчёта этой оценки.

Рыночная цена — это цена «привлекательности» квартиры. Она по своей сути — компромисс между размером затрат, которые готов понести покупатель для приобретения этого объекта, и размером доходов, которые покупатель желает получить от продажи. Такая цена, помимо примерной оценки затрат на строительство точно такой же квартиры, учитывает очень много разнообразных факторов. Причём часть из них в деньгах оценить сложно. Это может быть, например, близость к определённому месту работы, наличие (отсутствие) телефона или возможности подключения к интернету, наличие неподалёку станции метро или, наоборот, удобного подъезда на машине и тому подобное.

Так что рыночная стоимость — это договор между возможным покупателем и продавцом, между их конкретными на данный момент выгодами.

Стоимость, которую Вы назвали государственной, — оценка, которую рассчитывает Ростехинвентаризации (БТИ).

Инвентаризационная стоимость — это размер возможных затрат на строительство квартиры. Причём не конкретно этой (в этом районе, с таким расположением. планировкой и тому подобное), а типичной стандартной для такого же типа дома.

Кстати, в качестве основы берётся себестоимость (средняя), существовавшая на 1 января 1990 года. Без учёта накруток реального строителя — только стоимость материалов, проекта, средняя зарплата рабочих и прочие нормативы именно себестоимости. Она корректируется на повышающие коэффициенты (в каждой местности свои, но опять же средние). По идее они должны учитывать инфляцию за все эти годы — но опять-таки не реальную (как мы все видим), а официальную (по статистике). Кроме того, применяются и понижающие коэффициенты — они учитывают устаревание (износ) квартиры (отдельных её частей — по назначению помещения).

Реальное физическое состояние квартиры (качество отделки помещения, повреждения из-за воздействия природы или человека, экология внешней среды, социальная инфраструктура в месте нахождения жилого объекта и многое другое) во внимание не принимается. Не учитывается и то, имеет ли конкретная квартира какие-то улучшения по сравнению с типовой или дефекты (и можно ли эти дефекты устранить).

Все затраты и коэффициенты, на основании которых идёт расчёт, повторюсь, - средние. Как может выглядеть «среднее значение» между хрущёвкой в спальном районе и элитным жильём, наверное, можете себе представить.

Именно поэтому она такая странная и настолько отличается от рыночной.

В принципе, государственная оценка стоимости объектов недвижимости производится, в первую очередь, для нужд именно государства. В частности, от неё считается налог на имущество физических лиц. Можно было её применять и при оценке налога на доходы физических лиц при заключении договоров дарения между лицами, не являющимися родственниками (что очень выгодно — налог ниже и намного).

К слову говоря, переход на налог на недвижимость (планируется к 2018-ому году) эту лавочку предполагает прикрыть — перейти на «оценку, близкую к рыночной». Как это будет выглядеть на практике, сказать сложно.

Но так ведь это же здорово. Ведь именно из гос. оценки и рассчитывается сумма, которая подлежит оплате - налог на имущество. Если вы хотите дать в залог квартиру, то можно обратиться к оценщику, который рассчитает рыночную стоимость. т.е. применяется разный подход при рыночной оценке и при государственной оценке.

потому что-госоценка, она все считает по минимуму, а рыночная цена ориентируется на спрос, я слышала, что госоценка включается при начислении налога на недвижимость. только и всего, во всех остальных случаях работает рынок